房企千億銷售數據擠水分 權益口徑下誰在裸泳

  孫夢凡

  [整體來看,前六月百強房企平均權益比例為79%。]

  房地產巨流中從不缺乏眩人耳目的數據,“2018年全國千億房企達30家”、“2019年上半年千億房企已12家”,動輒千億的行業級別次次刷新大眾認知。但高周轉、高負債模式下,龐大的銷售數據并不代表真實現金流,資金像閉合鏈條般環環相扣、高速運轉。

  容易被忽視的因素是,隨著合作開發成為常態,房企普遍以全口徑進行業績公告,即將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績,不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”,房企真實的資金實力與投資能力要重新洗牌。

  大浪淘沙。潮水退去后,誰在裸泳?如果以權益口徑即項目股權占比看,克而瑞數據顯示,2019年上半年千億房企縮水至7家。

  數據“擠水分”

  上半年樓市在跌宕起伏中結束。年中成績單是,147家企業跨越50億門檻,較去年增加9家,合計實現銷售額58537億元,同比增長10.3%。若以千億為門檻,躍入其中的房企已達12家。

  克而瑞數據顯示,碧萬恒依然占據前三的位置,上半年分別錄得3895.4億元、3349.3億元、2825.4億元銷售額。其中,碧桂園僅6月單月便錄得820億元業績,刷新行業紀錄。合約銷售超2000億的房企還有保利和融創,分別錄得2501億元、2139億元。

  行業集中度越來越高的今天,縱然房企競爭猶存,但前二十位置基本穩定。相較去年同期,今年新上榜房企分別為金地集團和中梁控股,而泰禾集團和綠城中國則失意TOP20。

  頭部房企高增長的榮光已成歷史,但整個房地產行業的規模依然龐大。過去的2018年,流量銷售規模達千億的房企從17家大幅增至30家。究其原因,一方面是因為企業自身的增長,另一方面則是合作撬動的影響。

  房企跨入千億門檻后,維持規模高增難度愈高。由此,通過增加合作項目可確保一定的銷售及營收增幅。此外,隨著土地成本不斷上升,房企共同拿地開發已成為行業普遍現象。通過合作可分散市場風險、減輕資金壓力。

  但合作機遇背后,并非毫無暗礁。目前,房企普遍以全口徑進行業績公告,將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績,不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”,房企真實的資金與投資能力要重新洗牌。

  與全口徑銷售額相比,權益銷售額以企業股權占比為口徑,能更真實反映房企的資金運用和戰略把控水平,對行業從業者和投資者更有參考意義。

  以2019年上半年業績為例,權益金額排名前十的分別為碧桂園、恒大、萬科、保利、中海、綠地、融創、新城、華潤、龍湖。相較于全口徑榜單,萬科、融創行業排位分別下降一名、二名。

  如果將范圍擴大,房企權益榜位次變化更為明顯。位列行業10~20位的房企有5家較全口徑榜單出現下滑,正榮、旭輝、中南、金地尤為突出,分別下滑10、7、4、3名。旭輝、正榮更是直接跌出前二十。

  2019年上半年,旭輝全口徑銷售額884.4億元,權益銷售額486.4億元,銷售權益比低至55%;正榮全口徑銷售額688.4億元,權益銷售額355.1億元,銷售權益比更是低至51.58%。

  整體來看,前六月百強房企平均權益比例為79%,TOP20房企中有16家銷售權益比低于80%。表現較為突出的是恒大、中海、綠地,權益比分別為95.1%、93.44%、90%,金科位列其后,權益比為87.75%,余下企業均在60%~70%左右浮動。2018年,行業平均權益比是80%。

  增收不增利

  一般來說,房企合作開發有五種常見模式:合資成立項目公司獲取土地、與土地持有方進行股權合作、集團層面的戰略合作、小股操盤、代建。而獨立操盤能力較強、在項目獲取和資金上實力較高的房企,如恒大、綠地、中海等,更傾向于通過獨資實現規模發展,絕大部分項目權益為100%。

  但如果將千億企業的流量銷售規模排名和其營收、歸母凈利潤等指標排名進行對比,可以發現部分房企財務指標排名相對落后,甚至出現企業歸母凈利潤與流量銷售排名不相稱的情況。實際上,銷售權益比例越高的企業,鎖定利潤能力更強。

  以2018年房企數據為樣本,2018年,碧萬恒流量銷售金額居行業前三,融創保利緊隨其后。但營收榜與銷售榜迥然不同,Wind數據顯示,恒大以4678.14億元位居行業第一,碧桂園和綠地分別以3811.22億元和3390.79億元緊隨其后。

  如果以歸母凈利潤衡量,房企位置變動更為明顯。Wind統計顯示,中海歸母凈利潤393.42億元,蟬聯“利潤王”角色。恒大以373.9億元位列第二名,緊追中海之后。歸母凈利潤超過300億元的還有碧桂園、萬科,分別為346.18億元和337.73億元,分列第三、第四名。保利以189.04億位居第六,融創歸母凈利潤165.67億元,跌至第七。

  合作推動下,房企權益銷售比例逐漸下降。銷售規模的快速增長并沒有對其營收及利潤形成有效支撐,增收不增利的情況較為明顯。上市房企在擴大規模時,投資者從中能分享到的收益并無太大提升。

  今年上半年跌落權益榜前二十的旭輝、正榮,去年分別以1625.2億元和1303.4億元位居流量銷售榜第15、20名。從去年營收榜看,旭輝下滑至22名,正榮下滑至35名;從歸母凈利潤榜看,旭輝落至19名,而正榮則跌落至行業49名。

  業內認為,房企注重合作和操盤并表手段的同時,投資者的利益也應當更受保護。房企應主動在財報中披露權益銷售額及增速、項目合作方的身份、明股暗債的融資成本、員工跟投當期流出的現金分紅量等數據信息。

  而隨著調控常態化進行、小股操盤、合作及代建項目不斷入市,房企權益銷售比例逐漸下降已是行業趨勢。

  2019年上半年,房地產企業TOP10權益金額共計16167.5億元。較去年15663.5億元增加504億元,微增3%。TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增4%,與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。

特色專欄

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